Investice do nájemních bytů – část I.

I. část článku Mgr. Daniela Sobotky, právníka společnosti e-Finance.

V poslední době se na mne mnozí klienti obracejí s dotazem, zda je v současné době nízkých úrokových sazeb a pokrizových cen nemovitostí vhodné koupit jako investici byt k pronájmu. Abychom mohli vyhodnotit, zda je takováto investice vhodná, je nutné se zamyslet nad několika zásadními parametry investice, které jsou specifické pro každého investora:

1.      Financování nákupu z vlastních zdrojů

Zde se jedná především o úvahu, nakolik můžeme volné finanční zdroje umístit do  tak dlouhodobé investice, jakou je nemovitost. Pro rozhodnutí o investici bychom měli být přesvědčeni, že prostředky vložené do nákupu bytu nebudou nutné k pokrytí jiné nezbytné potřeby po dobu nejméně pěti let. Nákup a prodej nemovitosti totiž nese nemalé transakční náklady a jednorázové výdaje, a investice do nemovitosti tedy není vhodná pro krátkodobé uložení či zhodnocení volných peněz, o kterých víme, že je budeme v krátkodobém horizontu potřebovat na jiné účely.

2.      Financování nákupu formou hypotečního úvěru

Při úvaze o nákupu nemovitosti financované hypotečním úvěrem je vhodné si uvědomit, že se jedná o dlouhodobou spekulativní investici. Zjednodušeně se dá říci, že spekulujeme na to, že úrokové náklady na půjčené peníze a opotřebení nemovitosti nájemníky budou nižší, než výnos z pronájmu společně se zhodnocením nemovitosti. Při posuzování výnosů z pronájmu je nutné si uvědomit, že v průběhu trvání investice může nastat i delší časový úsek, ve kterém byt nebude generovat nájemné a investor přitom stále bude muset hradit splátky hypotéky a případné další náklady (fond oprav, pojistné, daň z nemovitosti atd.). Může se tak stát za situace, kdy nájemník neplatí nájem a ještě není vystěhovaný, kdy se hledá nájemník pro prázdný byt, kdy se byt rekonstruuje po havárii či poškození nájemníkem a v podobných případech. Investor tedy musí držet určitou finanční rezervu pro splácení hypotéky, pokud by toto nastalo a současně počítat i s finanční rezervou na nenadálé výdaje spojené s nemovitostí.

 3.      Osobní angažovanost a péče o investici

Na rozdíl od investicí na kapitálových trzích vyžaduje investice do nájemního bytu větší množství osobní péče a aktivity. Ačkoli na trhu fungují správcovské firmy, schopné zajišťovat provoz nájemních nemovitostí a často i spolupracují s realitními kancelářemi specializujícími se na zprostředkování pronájmů, pro individuálního investora, který vlastní pouze několik nájemních bytů bývají jejich služby často příliš nákladné. Investor, který má zájem maximalizovat výnos z nájemního bytu, často musí aktivity spojené s jeho správou, údržbou a pronájmem organizovat sám. I když přitom využije služeb odborníků (řemeslníci, realitní makléři atd.), stále musí nemálo svého vlastního času věnovat péči o investici. Zjednodušeně se dá odhadnout, že průměrně jeden pracovní den měsíčně musí investor věnovat správě investice (kontrola bytu, odečty měřidel, prohlídky se zájemci o pronájem, řešení údržby a závad, domovní schůze, daňové záležitosti atd.) Časová náročnost přitom může nárazově vzrůst v případě problémů s nájemníky, hledání nových nájemníků či řešení právních sporů souvisejících s bytem. Oproti investicím na kapitálových trzích také případné problémy s bytem a nájemníky působí výrazně vyšší množství stresu, ačkoli části nepříjemných situací se dá předejít spoluprací s dobrou realitní kanceláří a dobrým advokátem. Investor tedy musí pro posouzení investice brát v úvahu i hodnotu svého času a práce do správy investice vkládané.

Poté, co bychom se po posouzení výše uvedeného rozhodli pro nákup bytu, je dobré začít uvažovat nad tím, jaké parametry by měl byt kupovaný jakožto investice splňovat, aby byl jeho pronájem co možná nejvýnosnější a současně s minimem problémů hrozících do budoucna. (Pomineme nyní možnost nákupu celého bytového či rodinného domu, neboť se jedná o poněkud odlišnou problematiku)

Nejdůležitějším parametrem každé nemovitosti je její lokalita. Zatímco u bytu, který kupujeme pro vlastní potřebu zvažujeme jak by se v něm bydlelo nám, u bytu, který kupujeme za účelem pronájmu se musíme vžít do role budoucího nájemníka. Je nutné si zodpovědět několik důležitých otázek. Je byt v lokalitě, kde se nachází dostatek zaměstnavatelů? V takové lokalitě totiž pravděpodobně zaujme ty nájemníky, kteří chtějí bydlet poblíž svého zaměstnání. V případě, že uvažujeme o bytu pro studenty, je vhodné hledat byt v lokalitě, kde se nachází fakulty vysokých škol, případně která k nim má dobrou dopravní dostupnost městskou dopravou. Nachází se tedy v okolí bytu nějaké vysoké školy, případně jsou ve vzdálenosti, ze které se dá k bytu pohodlně dopravit pěšky či hromadnou dopravou? Také je dobré vzít v úvahu lokalitu s ohledem na dopravní spojení pro dojíždění autem. Byt ve čtvrti, odkud se dá snadno vyjet na hlavní městský okruh, bude jistě pro nájemníky dojíždějící autem lákavější, než byt který je v pěší zóně centra města či v místě s pravidelnými dopravními zácpami.

Pokud jsme si vybrali lokalitu, ve které chceme byt vyhledávat, měli bychom se v rámci ní podívat po typech budov, které v ní převažují a nastavit svá očekávání reálně. Těžko budeme shánět na sídlišti, kde jsou především panelové domy byt cihlový, stejně tak jako budeme špatně v domech v pavlačové cihlové zástavbě shánět byt s velkým balkonem nebo terasou. Především si musíme uvědomit, že byt k pronájmu nemusí být náš ideální byt, ve kterém bychom rádi žili my, ale byt dostatečně pohodlný a praktický pro to, aby nám v něm nájemním chtěl bydlet a za toto bydlení platit nájemné.

Velikost a dispozice bytu, do kterého chceme investovat, by se neměla řídit pouze rozpočtem na investici. Někteří investoři si totiž určí, jakou částku chtějí investovat a poté se vydají hledat co možná největší (či nejhezčí) byt za tuto sumu. Rentabilita bytu jakožto investice se ovšem odvíjí nejen od toho, jak velký (či hezký) byt je zakoupen, ale jakou částku nájemného se investorům podaří z něj měsíčně inkasovat. Při určování, jak velký byt budeme vyhledávat, bychom se měli nejprve podívat na základní typy nájemníků:

a)      Samotný nájemník či pár, který hledá co možná nejlevnější byt – ideální pro investora se zájmem tyto nájemníky je malý byt s nízkými pořizovacími náklady. Rizikem je ovšem špatná platební morálka těchto nájemníků. Výhodou je, že nájemníků se zájmem o levné bydlení je na trhu relativně dostatek, takže byt pravděpodobně nebude déle neobsazen.

b)     Pár či menší rodina, kteří hledají přiměřeně velký byt – ideální pro investora se zájmem o tyto nájemníky je byt menší výměry, 2+1, 2+kk či 3+kk, dostatečně levný na to, aby se vyplatil pronajímat za nájemné které je nižší nebo rovné splátce průměrného hypotečního úvěru za obdobný byt. Rizikem je hlavně nižší poptávka v tomto segmentu klientů, tedy hrozba vyšší neobsazenosti bytu.

c)      Skupina spolubydlících sdílejících jeden byt – pro investora, který chce pronajímat těmto nájemníkům je ideální vícepokojový byt o velikosti 3+1 a větší, s neprůchozími pokoji a větší podlahovou plochou. Cílová kategorie nájemníků jsou obvykle studentské páry, nebo skupiny zaměstnanců bydlících dočasně pohromadě. Výhodou tohoto typu nájmu je dlouhodobá stabilita, protože obvykle si nájemníci, kteří opustí pokoj v bytě, za sebe přivedou náhradu. Nevýhodou je potřeba vyšší vstupní investice na pořízení většího a tedy dražšího bytu a rovněž větší riziko jeho vybydlení nájemníky, kteří nemusejí být zvyklí dbát na pořádek.

d)     Nájemníci s vysokými příjmy poptávající luxusní bydlení – nejvzácnější kategorie nájemníků, která je ideální pro každého investora, který chce pořídit luxusní nemovitost a výnosně ji pronajmout. S ohledem na aktuální situaci na trhu v České republice, ovšem množství vlastníků nabízí své luxusní nemovitosti k pronájmu a tedy nabídka ve většině lukrativních lokalit výrazně převažuje poptávku. Proto může být pokus o investici zaměřenou na tento segment nájemníků riskantní.

Příspěvek byl publikován v rubrice Reality. Můžete si uložit jeho odkaz mezi své oblíbené záložky.

Napsat komentář

Vaše emailová adresa nebude zveřejněna. Vyžadované informace jsou označeny *