Rizika v realitních obchodech

Nákup či prodej nemovitosti bývá pro většinu lidí obchodem, který provedou jen několikrát za život, přičemž cena nemovitosti tvoří často podstatnou část jejich majetku. Z tohoto důvodu je přirozené, že lidé, kteří nemají s obchodováním s nemovitostmi zkušenosti, hledají odbornou pomoc, aby se vyvarovali rizik, která jsou spojena s realitními obchody. Vzhledem k situaci na realitním trhu v České republice ovšem není snadné pro běžného zákazníka najít odborníka s dostatečnými znalostmi a zkušenostmi, který by jim poskytl odpovídající služby. Stále se bohužel vyskytují případy profesionálních pochybení či rovnou zpronevěr, a to jak mezi realitními kancelářemi, tak mezi advokáty provádějícími obchody s nemovitostmi. A protože nejlepší metodou, jak se nestát obětí, je být informovaným zákazníkem, budeme se v tomto článku věnovat těm aspektům obchodování s nemovitostmi, které mohou představovat riziko a to jak pro majitele nemovitosti na straně prodávající, tak pro budoucího vlastníka na straně kupující.

On ten dům opravdu spadl

Mezi formální rizika můžeme řadit především omezení váznoucí na nemovitostech, ať již různá zástavní práva, věcná břemena, nájemní smlouvy či probíhající exekuční či jiná řízení postihující nemovitost. Zákazník uvažující o koupi nemovitosti by měl nejprve prostudovat aktuální výpis z listu vlastnictví, který je veřejně dostupný na příslušném pracovišti katastrálního úřadu. Jeho zjednodušená verze je rovněž k nahlédnutí online na stránkách katastrálního úřadu (www.cuzk.cz).

Z listu vlastnictví je možné zjistit množství klíčových informací o nemovitosti a vztazích s ní spojených. Je z něj patrné, kdo je v katastru nemovitostí veden jako vlastník, zda nemovitost patří manželům v režimu společného vlastnictví manželů či zda má více spoluvlastníků a tedy její prodej musí odsouhlasit všichni spoluvlastníci. Pokud se nejedná o částečný výpis, který je občas pořizován pro úsporu nákladů, je z něj rovněž patrný přehled dalších nemovitostí, které vlastníci vlastní v příslušném katastrálním území. Všem nemovitostem na listu vlastnictví je dobré věnovat pozornost a ztotožnit si je i dle parcelního čísla v katastrální mapě, aby nenastala situace, kdy kupující koupí např. dům se zahradou, nicméně při prodeji není převeden pozemek předzahrádky, který je veden pod samostatným parcelním číslem. Vzhledem k tomu, že mnozí vlastníci nemovitostí tyto získali např. dědictvím a často nevědí o všech pozemcích, které jim patří, je dobré rovněž katastrální mapu porovnat se situací v terénu, neboť mohou nastat situace, kdy je např. společně s domem užíván pozemek, který nepatří majitelům domu, ale patří sousedům či obci, nicméně majiteli je užíván, jako by byl v jejich vlastnictví a takto je rovněž prezentován při prodeji.

V listu vlastnictví jsou rovněž vedeny záznamy o dalších právech a povinnostech spojených s nemovitostmi. Může jít např. o věcná břemena, která mohou být zapsána ve prospěch nemovitostí, např. časté je právo odebírat vodu ze studny souseda či právo průchodu přes cizí pozemek, nebo mohou být zapsána k tíži nemovitostí (poté jsou v listu vlastnictví uvedeny v části „omezení váznoucí na nemovitostech“) a v takovém případě omezují vlastníka nemovitosti. Tyto záznamy je vždy nutné pečlivě posoudit, nakolik omezují vlastníka a tím pádem snižují využitelnost a hodnotu nemovitosti. Zatímco právo průchodu souseda přes odlehlou část pozemku pravděpodobně neomezí vlastníka takřka vůbec, právo doživotního užívání nemovitosti zapsané pro konkrétní osobu obvykle znamená, že nemovitost je prodejná pouze jako dlouhodobá investice.

Důležitou informací, kterou je možné vyčíst z listu vlastnictví, je informace o probíhajících řízeních. Často je vyznačena písmenem P (jako plomba) a znamená, že nemovitosti zapsané na listu vlastnictví jsou dotčené nějakou změnou. Může jít např. o probíhající převod nemovitostí na nového vlastníka, o zápis zástavního práva či o exekuční řízení. Proto je nutné takto označenému listu vlastnictví věnovat zvýšenou pozornost a zjišťovat, čeho se plomba týká.

Kritické pro posouzení rizikovosti nemovitostního obchodu jsou záznamy o zástavních právech, exekučních řízeních či probíhajících soudních sporech. Zástavní právo zapsané na nemovitosti znamená, že v případě, když nebude dlužník splácet dluh zajištěný zástavou, je věřitel oprávněn prodat nemovitost a dluh splatit z výnosu. Součástí zástavní smlouvy rovněž může být zákaz dispozice s nemovitostí či sankce za převod nemovitosti, proto je při obchodování s nemovitostí, na které vázne zástava, vždy nutné posuzovat i podmínky úvěrové smlouvy zajištěné zástavním právem a podmínky zástavní smlouvy. Zvlášť pokud při obchodu dochází k vyplácení jednoho hypotečního úvěru jiným hypotečním úvěrem, je nutné nastavit podmínky transakce tak, aby braly v úvahu požadavky obou bank. Pokud tomu tak nebude, je zejména prodávající ohrožen sankcemi, které může uplatnit jeho banka za předčasné splacení úvěru či za převod nemovitosti, kterou je úvěr zajištěn.

Zcela samostatnou problematikou jsou poté úvěry poskytované fyzickými osobami či nebankovními obchodními společnostmi. Zatímco banky mají vzhledem k přísné regulaci poměrně striktní pravidla a není třeba se z jejich strany obávat porušení smlouvy, u fyzických osob či menších obchodních společností poskytujících půjčky zajištěné nemovitostmi existuje riziko, že budou komplikovat splacení půjčky a převod nemovitosti. Komplikace mohou přitom být v celé škále od drobných průtahů a neochoty komunikovat až k odmítnutí výmazu zástavního práva po splacení dluhu. Tyto komplikace mohou být velkým rizikem v případě, kdy kupující financuje nákup prostřednictvím hypotečního úvěru a zavázal se v hypoteční smlouvě k doložení převodu nemovitosti či výmazu zástavního práva do určitého termínu. Časový tlak poté může nesolidní věřitel využít k průtahům s požadováním různých dalších plateb, např. poplatku za urychlený výmaz zástavy. U transakcí tohoto typu je klíčové správné nastavení procesů obchodu a využití např. úschovy dokumentů tak, aby bylo riziko nesolidního jednání omezeno.

V případě, že je na listu vlastnictví záznam o probíhajícím soudním sporu či exekučním řízení, je nutné pečlivě posoudit všechny okolnosti. V takovém případě je právo nakládání s nemovitostí omezeno, a ačkoli je možné realizovat obchod tak, že bude kupní cena vyplacena věřitelům a dojde k ukončení exekuce a následnému prodeji, je nutné celou transakci vhodně připravit a načasovat tak, aby nedošlo k situaci, kdy bude jedno exekuční řízení ukončeno, nicméně ihned se přihlásí jiný věřitel s další exekucí. Nákup nemovitostí, na kterých váznou omezení vlastnického práva, patří k nejrizikovějším oblastem realitních obchodů a každý potenciální kupující by měl pečlivě zvážit využití služeb odborníků, kteří dokáží obchod dotáhnout do úspěšného konce. U mnohých prodávajících totiž hrozí riziko předlužení a v takovém případě pokus o koupi nemovitosti s exekucí může skončit tak, že kupující zaplatí celou kupní cenu, ale dluhy prodávajícího mezitím narostou tak, že exekuce nezanikne a nemovitost nebude možno převést na kupujícího.

V listu vlastnictví rovněž najdeme odkaz na důležitý dokument a tím je nabývací titul vlastníka nemovitosti. Jedná se obvykle o kupní smlouvu či rozhodnutí o dědictví, které jsou uloženy v archivu příslušného katastrálního úřadu a z tohoto archivu je možné z nich za drobný poplatek pořídit kopie. Z nabývacího titulu je možné vyčíst mnohé informace, které mohou přispět k posouzení rizik realitního obchodu. Stáří nabývacího titulu např. naznačí, zda vlastník drží nemovitost déle než deset let, a tedy by případné právní vady při převodu již byly napraveny pomocí institutu vydržení. Typ nabývacího titulu poté napoví, zda získal vlastník nemovitost dědictvím, koupí či jiným o něco exotičtějším způsobem, např. vydražením či zajišťovacím převodem práv. U nemovitostí nabytých nestandardním způsobem je dobré věnovat nabývacímu titulu i právním vztahům spojeným s nemovitostí větší pozornost, protože na nestandardní převod mohou být navázány další problémy, např. nemovitost vystěhovaná a vydražená může být odpojena od inženýrských síti kvůli dluhům předchozího majitele. Obsah nabývacího titulu potom může upozornit na to, že s nemovitostí souvisí i nějaké další práva, povinnosti či další nemovitosti. Zejména u bytů v bytových domech je dobré zkontrolovat nabývací titul, protože spolu s bytem může být v domě převáděn i podíl na různých nebytových prostorech, sklepech, či pozemcích v okolí domu a tyto podíly nemusí být k dohledání na listu vlastnictví bytu či domu, neboť mohou mít samostatné listy vlastnictví.

Některá formální rizika bohužel není možné z žádného veřejně dostupného rejstříku vyčíst. Nemovitost může být např. pronajata smlouvou na dobu desítek let, hranice pozemků mohou být nepřesně zaměřeny, nemovitost již nemusí patřit osobám, které jsou vedené v katastru nemovitostí jako vlastníci či s vlastnictvím nemovitosti mohou být spojeny soudní spory nevyznačené na listu vlastnictví, např. spory které společenství vlastníků jednotek vede za celý dům. Takováto rizika není snadné jednoduše eliminovat, nicméně při celkovém posouzení obchodu a rizik s ním spojených mohou vyjít najevo a následně je možné postup transakce nastavit tak, aby byly jejich dopady minimalizované. S transakcí samotnou se ovšem pojí i specifická Transakční rizika a těm se budeme věnovat v druhém díle tohoto realitního seriálu.

Příspěvek byl publikován v rubrice Nezařazené, Právo. Můžete si uložit jeho odkaz mezi své oblíbené záložky.

Napsat komentář

Vaše emailová adresa nebude zveřejněna. Vyžadované informace jsou označeny *