Rizika v realitních obchodech – 2.díl Transakční rizika

Transakční rizika v realitních obchodech

Mgr. Daniel Sobotka MSc

Předchozí díl seriálu čtěte zde: Rizika v realitních obchodech

Mezi transakční rizika zahrnuji především všechny potenciální problémy, které mohou nastat v souvislosti s převodem vlastnictví nemovitosti na kupujícího a s převodem peněz prodávajícímu. Samotný převod vlastnictví k nemovitosti není totiž proveden podepsáním kupní smlouvy či předáním kupní ceny, jak se někteří lidé domnívají. Vlastnické právo k nemovitosti kupující nabývá až provedením vkladu vlastnického práva do katastru nemovitostí. Kupující si tedy musí především uvědomit, že ačkoli již například drží v ruce podepsanou kupní smlouvu, nebo již tuto smlouvu podal na katastrální úřad, vlastníkem se stane až v okamžiku, kdy o tom katastrální úřad rozhodne a vklad vlastnického práva ve prospěch kupujícího provede. Do tohoto momentu existuje stále možnost, že vlastnické právo ke kupované nemovitosti kupující nezíská.

Z hlediska osoby kupující nemovitost patří k dalšímu riziku nejistota řádného předání nemovitosti, kdy hrozí, že prodávající odmítne prodávanou nemovitost opustit a předat, předá ji v nevyklizeném stavu, předá ji poškozenou či bez podstatných prvků, které odstraní. Možné problémy mohou rovněž nastat v případě, kdy prodávající neposkytne kupujícímu součinnosti při přepisu odběrných míst médií, zejména elektřiny či plynu, či nedoplatky za tato média zapříčiní odpojení odběrného místa ze sítě před předáním nemovitosti. V takovém případě totiž nového vlastníka nemovitosti čeká náročný proces zřízení nového odběrného místo, často vyžadující i novou revizní zprávu, která může být, hlavně u starších nemovitostí, podmíněna rozsáhlými opravami.

Pro osobu nemovitost prodávající představuje hlavní riziko možnost, že neobdrží platbu kupní ceny, či z takové platby obdrží pouze část, ačkoli nemovitost bude převedena na kupujícího a řádně předána. Dalším z rizik je situace, kdy bude po neúspěšném obchodu převod nemovitosti zablokován, například probíhajícím řízením na katastru či soudním řízením a prodávající v důsledku této situace nebude mít možnost po delší dobu s nemovitostí disponovat, tedy ji zejména prodat jinému zájemci.

Obrázek  Pro předcházení výše uvedených problémů se ustálil postup realitní obchodu s využitím třetí strany, která funguje jako schovatel kupní ceny po dobu, než bude celá transakce řádně vypořádána. Schovatelem kupní ceny bývá nejčastěji advokátní nebo realitní kancelář, někdy také notář či banka. Ačkoli teoreticky může být kupní cena uložena u kterékoli osoby (právnické či fyzické), které důvěřují obě strany obchodu, nejčastěji se využívají služby zprostředkovatele, který celý obchod organizuje, či s ním spolupracujícího advokáta. Ačkoli postup s převodem kupní ceny prostřednictvím úschovy na první pohled působí, jako by rizika eliminoval, je to pravda jen částečně. V případě nevhodně nastaveného postupu či podmínek smlouvy o úschově existuje riziko, že schovatel vyplatí kupní cenu i v případě, kdy vlastnické právo na kupujícího nepřejde, nebo naopak vrátí kupní cenu kupujícímu, ačkoli vlastnické právo přešlo.

Při vybírání schovatele je nutné posoudit jeho důvěryhodnost a spolehlivost. Je totiž možné, že ačkoli je schovatel dlouhodobě fungující realitní kancelář či advokát, dojde k pochybení osoby za vyplácení úschov zodpovídající či přímo ke zpronevěře. Proto je vhodné vybírat jako schovatele zejména větší realitní či advokátní kanceláře, které mají dostatek vlastních zdrojů, aby případně chybně vyplacené peníze poškozenému klientovi refundovaly. Soudní vymáhání či nárokování náhrad z různých odpovědnostních pojištění totiž bývá obvykle časově náročné.

Obrázek

Klíčovým prvkem dobře nastavené smlouvy o úschově je načasování dispozice s kupní cenou. Kupující by měl skládat celou kupní cenu do úschovy předtím, než dojde k uzavření kupní smlouvy. Tak je totiž zabráněno situaci, kdy strany uzavřou kupní smlouvu a současně smlouvu o úschově s tím, že kupní smlouva bude vložena na katastr nemovitostí až poté, co kupující složí kupní cenu do úschovy. V případě, že kupující kupní cenu neuhradí, stále existuje riziko, že kupní smlouva bude pochybením či dokonce úmyslně vložena na katastr a přitom k úhradě kupní ceny nikdy nedojde.

Pokud je výše uvedený postup neproveditelný, například protože hypoteční banka financující kupní cenu požaduje pro provedení čerpání hypotéky doložení již uzavřené kupní smlouvy, je zásadní aby takto uzavřená kupní smlouva obsahovala podmínku nabytí účinnosti až okamžikem složení celé kupní ceny do úschovy. Katastrální úřad totiž přezkoumává, zda je smlouva předložená k zápisu účinná, a v případě, kdy by mu byla přeložena neúčinná smlouva tak provedení jejího vkladu zamítne. Je rovněž vhodné v takto uzavírané smlouvě počítat s možností odstoupení při neprovedení úhrady v dohodnuté lhůtě, aby nebyl prodávající vystaven právní nejistotě po zbytečně dlouhou dobu.

Pro bezpečnou smlouvu o úschově je velmi důležité vhodně nastavení okamžiku vyplacení kupní ceny či její části z úschovy a rovněž nastavení dokladů, které budou schovateli předloženy pro provedení platby. Kupující nese riziko v případech, kdy je jakákoli část kupní ceny uvolněna z úschovy dřív, než dojde k provedení vkladu vlastnického práva k nemovitosti do katastru nemovitostí. V praxi ovšem kupující často musí toto riziko akceptovat, neboť někteří prodávající potřebují obdržet zálohu na kupní cenu dříve, aby mohli uhradit závazky související s nemovitostí, či aby si mohli zajistit stěhování či uhradili zálohu na jinou, nově kupovanou nemovitost. Každopádně by měla smlouva o úschově, která předpokládá výplatu části kupní ceny před provedením vkladu do katastru nemovitostí obsahovat ustanovení, že veškeré takovéto platby jsou pouze zálohové a v případě, kdy k převodu nemovitosti nedojde je prodávající povinen zálohy na kupní cenu v dohodnutém termínu vrátit.

Obrázek 3

Rovněž není nejvhodnější uvolňovat celou kupní cenu z úschovy hned v okamžiku převodu vlastnického práva na kupujícího. V případě, kdy má kupující zájem eliminovat rizika spojená s nepředáním nemovitosti, nepřepsáním odběrných míst médií či neuhrazením daně z nabytí věci nemovité, je vhodné rozdělit platbu tak, že např. 60% kupní ceny bude prodávajícímu uvolněno oproti provedení vkladu vlastnického práva do katastru nemovitostí na kupujícího, 20% bude uvolněno oproti předání řádně vyklizené nemovitosti, 16% bude uvolněno oproti doložení provedení přepisu odběrných míst médií na kupujícího a 4% (aktuální sazba daně) budou odeslána přímo na finanční úřad jako platba daně z nabytí věci nemovité.

Mnozí kupující mají zájem co nejdříve po složení kupní ceny do úschovy převzít nemovitost do užívání, a to i přestože ještě nenabyli vlastnické právo. Převzetí nemovitosti kupujícím před nabytím vlastnického práva ovšem také nese určitá rizika, která je nutné si uvědomit. Především za situace, kdy kupující zahájí úpravy či přestavbu nemovitosti hrozí, že bude nemovitost takovými úpravami znehodnocena do stavu, kdy bude bez dokončení úprav neprodejná či prodejná za výrazně nižší cenu. V případě kdy obchod nebude možné realizovat tedy vznikne stav, ve které bude prodávající nárokovat po kupujícím náhradu či dokončení prací. Problém samozřejmě může nastat i v případě, kdy bude nemovitost výrazně zhodnocena investicemi kupujícího a ten ji poté bude muset předat zpět prodávajícímu. Rovněž v případě vzniku pojistné události bude složité nárokovat plnění z pojištění v období, kdy není zcela zřejmé, kdo byl majitelem nemovitosti a zda bylo původní pojištění prodávajícího ještě platné či zda již platilo pojištění kupujícího, pokud si vůbec nějaké již sjednal.

Dokumenty předkládané jako podklad pro uvolnění peněz z úschovy jsou podstatné hlavně v případech, kdy některá ze stran obchodu plánuje nekorektní jednání, nebo kdy pro ni shodou okolností nastane situace, ve které má příležitost výrazně z takového jednání těžit a to s minimálními následky. Dokumenty v písemné formě je totiž poměrně snadné falzifikovat, přičemž schovatel má mnohdy omezené možnosti falzum identifikovat. Zejména u různých zápisů, pokynů a předávacích protokolů sepisovaných a podepsaných smluvními stranami bez úředního ověření podpisů může být schovateli falzum předloženo a mnozí schovatelé se i zříkají odpovědnosti v takových případech ustanovením ve smlouvě o úschově o tom, že pravost listin jim předložených nezkoumají. V situaci, kdy existuje toto riziko, by měla být smlouva o úschově nastavena tak, že schovatel je povinen provedení vkladu vlastnického práva do katastru nemovitostí ověřit sám, např. zajištěním originálu výpisu listu vlastnictví či pomocí elektronického přístupu do databáze katastru, pokud jím disponuje. Ostatní dokumenty, například pokyny k výplatě části peněz po provedení předání nemovitosti by měly mít podmínku osobní autentifikace všemi smluvními stranami přímo před pověřeným pracovníkem schovatele.

Dalším z důležitých milníků smlouvy o úschově jsou podmínky pro případné vrácení kupní ceny kupujícímu v případě, kdy k obchodu nedojde. Z hlediska ochrany prodávajícího by měly být stanovené podmínky tak, že v případě, kdy bude schovateli předložena uzavřená kupní smlouva, nevrátí schovatel peníze dříve, než smluvní strany doloží, jakým způsobem byla realizována, ať již provedením vkladu, zamítnutím vkladu, odstoupením nebo nemožností splnění např. v důsledku úmrtí smluvní strany či jiné skutečnosti. Pokud by totiž existovala možnost vrácení kupní ceny kupujícímu navázaná jen na určitou lhůtu, hrozilo by riziko, že v důsledku pozdního podání návrhu na vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí nebo v důsledku průtahů v řízení na katastru nemovitostí tato lhůta uplyne, schovatel vrátí složenou kupní cenu kupujícímu a tento se i přesto stane vlastníkem nemovitosti.

V případě, kdy na nemovitosti váznou zástavní práva třetí osoby, zejména banky či jiného věřitele, který má svou půjčku zajištěnou nemovitostí, je nejvhodnější tato vyplatit až po provedení vkladu vlastnického práva do katastru nemovitostí na kupujícího. V případě, kdy by byla platba provedena dříve, existuje riziko, že katastr nemovitostí vklad vlastnického práva neprovede a přitom prodávající již nebude mít prostředky na vrácení platby, kterou byl vyplacen jeho dluh a současně ani nebude schopen nemovitost řádně převést, např. z důvodu zahájeného exekučního řízení jiným věřitelem. Problematika nastavení návaznosti transakce na bankovní financování je ovšem výrazně rozsáhlejší a proto se jí budeme věnovat v dalším dílu tohoto seriálu.

Příspěvek byl publikován v rubrice Právo. Můžete si uložit jeho odkaz mezi své oblíbené záložky.

Napsat komentář

Vaše emailová adresa nebude zveřejněna. Vyžadované informace jsou označeny *